优选策略光大证券：维持中国海外发展“买入”评级商业运营稳步发展

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　　光大证券发布研报称，考虑中国海外发展（00688）当前销售金额双位数下滑，短期结算毛利率仍存压力，商业运营规模扩张尚需发展时间，该行下调公司2025-2027年归母净利润预测为138.6/139.5/140.4亿元（原为168.7/187.2/207.9亿元）优选策略，当前股价对应2025-2027年PE（基本）估值分别为10.1/10.0/9.9倍。公司品牌优势较强，龙头地位稳固，核心土储充裕，信用优势明显，维持“买入”评级。

　　光大证券主要观点如下：

　　事件：公司发布2025年1-8月物业销售和土地收购更新公告

　　2025年8月优选策略，公司合约销售金额为183.3亿元，同比下跌0.7%；销售面积为88.9万平方米，同比上升27.7%。

　　2025年1-8月，公司合约销售金额为1503.3亿元，同比下跌16.5%；销售面积为666.9万平方米，同比下跌0.2%。

　　开发品牌优势明显，以价换量加速去化

　　公司开发品牌优势明显，率先发布“中海好房子LivingOS系统”成为行业引领标准。2025年1-8月，公司销售金额为1503亿元稳居行业前列，销售均价为2.25万元/平方米，较2024年同期下降16.3%，体现了公司以价换量较为积极的去化策略。2025年上半年，公司营业收入为832.2亿元（同比下降4.27%）优选策略，其中地产开发板块结算为779.6亿元（同比下降4.97%）；综合毛利率为17.4%（2024年同期为22.1%），销售费用率为2.5%（2024年同期为2.4%），管理费用率为1.3%（2024年同期为1.5%），归母净利润为86.0亿元，同比下降16.6%。

　　强化全周期资产管理，商业运营稳步发展

　　公司致力于打造覆盖投融建管退的全业务不动产资产管理平台。2025年上半年，商业物业收入为35.4亿元（其中写字楼收入为17.0亿元，购物中心收入为11.7亿元，长租公寓收入为1.6亿元，酒店及其他收入为5.1亿元）。写字楼持续优化租户结构，续租率76.9%；购物中心运营效益稳步提升，开业三年以上成熟项目出租率为96.2%，客流同比提升11.0%。公司首个商业资产封闭式基础设施证券投资基金加速推动，申请已获深交所正式受理。

　　信用优势显著，财务策略稳健

　　公司始终严守财务安全底线谋求发展，截至2025年6月30日，公司总借贷为2274.5亿元，较2024年末减少141.2亿元，持有银行存款及现金1089.6亿元，保持经营性现金净流入。资产负债率为53.7%，净借贷比例为28.4%。2025年上半年，公司总利息支出同比减少12.1亿元，平均融资成本为2.9%，维持在行业最低区间，信用优势显著。

　　风险提示：销售、拿地、竣工不及预期，房地产行业下行超预期等风险。